Quando alguém comete um crime e este crime gera algum tipo de “receita” ou “lucro”, o criminoso não poderá simplesmente gastar o dinheiro obtido ilicitamente sem quaisquer preocupações. É imprescindível que o dinheiro ilícito seja limpo. Assim, o sonegador de impostos, o traficante, o corrupto e o corruptor, as milícias e as grandes organizações criminosas, todos estes possuem um objetivo final em comum: lavar dinheiro sujo.
Existem várias formas e métodos de lavagem, dos mais simples aos mais complexos. Um dos mais comuns e sofisticados – utilizado por 90% dos traficantes, por exemplo – é através de negociações no mercado imobiliário, seja incorporando, seja comprando ou vendendo imóveis.
Em virtude de uma grande subjetividade de valores, o mercado imobiliário é um campo propício para a lavagem de dinheiro, de sorte que a Lei n. 9.613/1998 (Lei Antilavagem) busca, em seus artigos 9º, 10 e 11, coibir a prática de lavagem por “pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis” (art. 9º, Parágrafo único, inciso X) – mesmo que de caráter eventual -, criando uma série de obrigações que devem ser observadas, por exemplo, pelas imobiliárias e por corretores de imóveis.
Para a efetiva adequação à Lei Antilavagem, as incorporadoras, as imobiliárias e os corretores de imóveis devem observar o artigo 10, da Lei n. 9.613/1998, que cria as seguintes obrigações:
1. Identificação de clientes e manutenção de cadastro atualizado de acordo com o exigido pelas autoridades reguladoras (CRECI e COFECI, g.), pelo prazo de cinco anos a partir da conclusão do negócio;
2. Manutenção de registro das transações feitas em moeda nacional ou estrangeira que ultrapasse o valor fixado pela autoridade competente, pelo prazo de cinco anos a partir da conclusão do negócio;
3. Adoção de políticas, procedimentos e controles internos compatível com o porte da incorporadora/imobiliária;
4. Cadastro e atualização de cadastro (da imobiliária/corretor de imóveis) perante o órgão regulador/fiscalizador;
5. Atender às requisições do COAF (Conselho de Controle de Atividades Financeiras), sem informar ao cliente.
Já no artigo 11, da mesma lei, aplica-se às incorporadoras, imobiliárias e corretores de imóveis no sentido de que estes deverão:
1. Dispensar especial atenção a operações que tenham indícios de ilicitude;
2. Comunicar operações suspeitas ao COAF, de forma sigilosa, no prazo de 24 horas;
3. Comunicar ao órgão regulador/fiscalizador, na forma estabelecida por estes, a não ocorrência de operações suspeitas.
Destarte, a não observância das obrigações por parte das incorporadoras, imobiliárias e corretores de imóveis pode trazer prejuízos graves, conforme prevê o artigo 12, da Lei n. 9.613/1998, o qual estipula a possibilidade de aplicação de advertências, multa de até R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais), inabilitação temporária (até 10 anos) para o exercício do cargo de administrador da pessoa jurídica (imobiliária) e cassação ou suspensão da autorização para o exercício da atividade de corretor ou funcionamento da imobiliária.
Portanto, é importante que as incorporadoras, imobiliárias e corretores de imóveis fiquem atentos às exigências e penalidades contidas na Lei n. 9.613/1998, já que a atividade desenvolvida por estes agentes é extremamente sensível ao crime de lavagem de dinheiro, cuja pena pode chegar a dez anos de reclusão, mais multa.
Texto de autoria de Edgard Rocha, Consultor Jurídico e Especialista da AML Risco Reputacional, sócio do Rocha Teider Advocacia e Mestrando em Direito Penal Econômico pela FGV-SP.
